从混乱到有序，这个小区用了三年|业委会主任系列访谈之中环花苑

一封致丰巢公司的公开信让中环花苑业委会出了圈，不少人感叹，原来业委会可以这么专业！还有人表示要去小区买房子。实际上，旁人对中环花苑业主的羡慕由来已久。

2019年7月，众蚁走访中环花苑，与业委会主任何剑聊起中环花苑的“逆袭之路”，探究一个好的业委会对小区意味着什么。今天，我们重发这篇旧文，专业的业委会都具备哪些要素？通过这个小区过去的故事，你或许能够探知一二。

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位于普陀区新村路的中环花苑是一个有品质的小区。到小区走上一圈，步道、绿化、广播音乐、每栋楼里的大厅地垫、电梯旁的布告栏、地下车库里的区域索引、禁止遛狗的警示标语、还有统一的小区logo......都给人留下深刻的印象。这个建造于2007年、已有12年历史的小区，细节处处可见管理者的用心。

很难想象，这样的小区三年前也经历一番水生火热，关于它的负面新闻甚至曾占据东方早报A7版的整版篇幅。

中环花苑是万里街道较为新式的小区，业主2009年后分批入住，2014年小区第一届业主委员会成立。过了两年，业委会宣布集体辞职。2016年4月，小区在中浩云居委会的组织下开始业委会换届选举，期间业主与居委会发生矛盾，甚至产生了肢体冲突。

小区的问题是随着时间不断增多的，多项安防设施陈旧，出入口监控、电子围栏等亟待维修，从2015年下半年至2016年初，小区内发生了大大小小30多起盗窃案，这都使得业主们对业委会有诸多不满。

何剑2014年搬进中环花苑时，和大部分业主一样，对小区管理并不上心。然而混乱的停车秩序让他颇感不便，业主们为了省几步路程，大多不愿将车停入地下车库，而是随意停在路边，甚至绿化区域。何剑决定站出来，协调楼栋附近的停车秩序。面对小区几乎瘫痪的监控系统，以及不自觉的业主，协调难度颇大，他付出了很多精力，并建立了小区公众号监督业主规范停车。

这些付出，让小区的一名维权志愿者注意到何剑，在业委会换届改选时将他引进了门。2016年10月，何剑成了第二届业委会的副主任，后来业委会内部人员调整，他又成了主任。何剑自称是“打酱油的”，业委会里真正挑大梁的还是其他委员们。

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内部关系

梳理与传承

本届业委会7个人，包括何剑在内的4个“80后”对法规政策了解深入，在小区事务中负责做决策，拿主意，另外3位退休同志则帮忙把业委会决策传达、落实下去。值得一提的是，这其中还有一位委员是上一届业委会留任下来的，作为老业委会委员承担着承上启下的作用，负责处理与上一届业委会事务有关的材料交接。

副主任陈文蛟本身在区房管局物业科工作，对业委会的法规程序了解透彻，另一名委员是区公安分局的工作者，擅长对盗窃案件的研判。委员们过硬的能力，业委会的优化组合、职责分工减少了工作阻力，不管是台面上的法规章程，还是反对者台面下的活动，业委会都能够有所把控。

“能文能武，收放自如”，形成这样的和谐局面，业委会花了将近一年的时间。业委会刚成立起来时，委员们也有分歧，有亲物业派，又有中立派，不同的派别与利益立场使业委会内部并不团结。攘外安内，梳理好内部关系才能在应对外部问题时保证高效率，使工作达到理想效果。

前半年的内部人员梳理后，和物业走得很近的老主任连同一名委员一起辞职，何剑顶上主任的位置并增补了两名委员。何剑提到，辞职的老主任正是当初引他进业委会的人。如今他做了主任，按一般思路来看，两人关系应该比较尴尬，何剑却摆摆手，说彼此还是平常心相处，没有相互指责看不顺眼的地方，十分难得。

事实上，就连对上一届业委会，新业委会也做到了客观公正。何剑明白，上一届业委会人不坏，初衷还是为了小区。只是年纪大了，舍不得动钱，以致于很多设施设备更新不及时——钱是看住了，小区却衰败了。

为避免重蹈覆辙，业委会不断从上一届业委会的失败中汲取教训。上一届业委会没有宣传途径，缺乏话语权，程序上被人挑出问题后有苦说不出，外界不明真相，更加深了对业委会的误解。认识到掌握舆论的重要性，何剑运营的小区公众号就成了业委会信息的宣发口，各种事务信息及时发布，使业主们最大限度地了解到各项决策、工程的进度。公开透明的办事原则，以及小区环境的日渐改善，顶着压力的业委会逐渐获得了业主们的信任与支持。

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外部关系

合作共赢

细心一点就会发现，这一届业委会难得地和各方关系都比较温和。每个小区都是一个矛盾体，小区里关系复杂，对立面也多，除了上一届业委会，业委会还要面对业主、物业公司，加上新旧居委会的更替，业委会承受的压力之大可想而知。

考虑到换物业难度大，本身就处在低谷的小区折腾不起，业委会并没一步到位，而是先换了原来不负责任的物业经理。之后，他们和物业公司商议换了小区安保公司，每个月的停车收益一下子从6千涨到了2万8。

居委会换届改选后，小区脱离原来的中浩云居委会，由新成立的中环花苑居委会接管。居委会成立时间短，资历尚浅，有些小区内部的矛盾由业委会、业主出面更容易解决。像垃圾分类这件事，居委会压力大，业委会跟着帮忙协调。遇到有人乱扔垃圾，能有70多名业主出来谴责，不同程度地减轻了居委会的工作负担。业委会还购买防盗工具，协助派出所做好防盗工作，小区监控系统完善，安保工作做到位了，也为社区民警省不少力气。

业委会与各方关系和谐，没有不必要的矛盾纷争，不仅让业委会整体工作变得平顺，也使小区收获很多正面的反馈。小区里漂亮的健身步道，就是利用政府资源修建的。

何主任表示，尽管工作职责不同，但大家最终目的都是为了社区发展。小区的工作千头万绪，每个部分总有相互牵连的地方，党支部、居委会、业委会、物业，包括社区民警，各部门和而不同，协作共赢，才能建设一个美好和谐有序的社区。

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邻里关系

熟人社会的养成

业委会接手中环花苑时，小区已开盘八年，但邻里之间还是陌生人，很多人八年没打过一次照面。业委会的想法就是让业主们尽量熟悉起来，从陌生人社会向熟人社会过渡。熟悉最大的好处就在于能够有效制约业主行为，“彼此都认识了，高空抛物、楼道里面堆放杂物垃圾这类事怎么好意思做？”再者，熟悉的社区里要是来了几个生面孔，彼此心里也有数，从安防的角度看也是有利的。最重要的是，相对于彼此不知底细的陌生人社会，熟人社会能使业主们收获更多信任，人和人相处更加心安。

业委会分楼栋建楼号群，并根据业主的兴趣爱好建立兴趣群，棋牌群、运动群、宠物群、教育群......从多个维度拉近业主关系。“人与人之间的认识交流增多，矛盾就少了，小区也就慢慢和谐了。”中环花苑1059户人家，小区适中的体量刚好活跃业主之间的关系。

一次次活动联结起业主关系，大家变得熟悉起来，现如今小区乱停车的现象早就没了，监控设备跟上之后，小区里盗窃率也降低了。今年垃圾分类，居委会和物业对小区还十分担忧，就怕撤出垃圾桶后小区要出问题，何主任却很淡定，他对小区里的所积累起来的文明氛围有信心，退一万步讲，法规和监控、广播、公众号等手段也监督制约着业主们的不文明行为。

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降低盗窃率

业委会需要一点智慧

为了搞好小区安保，业委会更换安保公司，创新巡更方式，就连保安打卡的二维码，都设置了固定打卡点和流动打卡点两种形式。小区里有野狗出没，派出所的打狗队难以做到准确围捕，业委会就设置安保奖惩机制，鼓励保安做好监管防护工作。另一方面，监控设备也在跟进。业委会升级了高清监控，总建筑面积14.3万平方米的小区配备了208个400万像素高清探头。

因为1.52元的物业费标准低，小区保安人数配置从2007年的30人下降到了2015年的11人。但哪怕是在监控、人力都不足的阶段，业委会也能采取一切可用的手段保障小区安全。人员不足就增加小区“曝光率”，晚上保安巡逻，业委会提前备好了巡逻制服、激光笔、强光电筒，警示妄图作案的小偷；监控探头数量不足，业委会就买来8块钱一个的伪监控灯，从心理上给犯罪分子敲上一记警钟；以前步道边上的围栏是小偷惯常翻跃的地方，业委会针对这一点在步道上安装灯光，在无人机上装红蓝警闪伪装成警灯，从在偷盗者角度看问题，360度无死角武装小区。

夜间巡逻

在业委会的努力下，三年前“半年发生37起盗窃案，在万里街道盗窃率排名第一”的中环花苑，仅仅用了一年半的时间失窃率就降到了零！

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插曲

智斗乔家栅

除了小偷等犯罪分子，对于根植在小区十年的违章毒瘤，业委会也有一套。

乔家栅是一家紧靠小区的餐饮店，早几年万里街道这块区域还没有发展起来时，附近的餐饮店就这一家，因此店里生意相当火爆。那时小区停车收费制度还未修改，一小时内免费停车，停一天也只需要10元钱，很多人去店里吃饭，就把车停到小区里，外来车辆过多对业主停车造成了不小的困扰。

此外，乔家栅卫生多次不达标，在污水处理、油烟排放方面更是问题多多。因为店的后厨门就开在小区里，本该从外面排污的乔家栅却将自己的排污管道连在了小区管道上，堵了小区排污管道不说，疏通管道的钱还不用自己掏，走的是小区的公共收益。除了停车、污染问题，餐厅老板还占领了后门小区的一块地当自己的专用停车位，业主们深受其害，但因为乔家栅背靠开发商旗下的物业公司这棵大树，不管业主投诉多频繁，它始终“坚挺不倒”。

对付这个老顽固，业委会征集到了200多户业主签名，表达清理乔家栅、恢复车位的民意诉求。收集民意后，业委会在乔家栅后门处设立了建筑垃圾堆放点，趁着垃圾分类，又和居委会商量着将小区的垃圾投放点设在了乔家栅后门。

经过各方努力和反复博弈，乔家栅私开的后门终于在今年五月被封上了，困扰小区十年之久的乔家栅餐饮商铺在小区内违章私建后门的问题这才有了一个结果。

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已实现的与正努力的

不到三年的时间里，业委会调整地下地上车位配比，建立视频车牌停车管理系统，成功改善了小区停车秩序；更新监控系统，从技防到人防，构建了多维度安防体系；从物业手中拿到了电梯广告位决定权，理清了小区公共收益账目。此外，业委会还善用业主力量，为小区设计了统一的logo图案，花费一万六千元为小区两个门做了漂亮的标识灯牌……这些小小的改变，提升了小区整体的品质。

何主任表示，之后业委会还想为小区做一套人脸识别系统，配合业主门禁卡，实现多种开门方式，不用保安出力，真正做到远程开门。

安装前后对比

在内，如今业主群里都是“感谢业委会这几年为小区的付出”这样的留言；在外，中环花苑业委会也成了附近小区业委会的学习标杆。小区得到表彰，政府有关部门也到小区拍宣传视频，在这样的情况下，街道也更加支持小区业委会工作。

回望来路，如今中环花苑舒适环境的背后，首先是因为有一群不止关心自己、还关心着整个小区的热心业主。正是因为他们没有选择当轻轻松松的“键盘侠”，而是拿出实际行动切切实实地解决问题，落实事情，才让一个小区在三年内“起死回生”。

其次，是一个良好的外部环境。由于所属居委拆分，小区业委会前后对接了两个不同的居委，后来的居委会对业委会的信任、协作，也为小区治理搭建起一个更好的基础。

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